弁護士のための「不動産投資で成功する極意」。その1回目は、不動産投資の利回りについて考えます。

不動産投資において「利回り」と一言で言っても、実はいろいろな種類(＝計算方法)があり、また、利回りが高ければいいというわけでもないようです。

これから初めて不動産投資をされる方もいると思いますので、用語の意味や考え方などを分かりやすく説明していきます。

不動産投資の判断基準（株式と不動産投資の違い）

投資の判断基準と言えば、株式でも不動産でもたいていの種類の投資では、基本的には「利回り」と「値上がりへの期待」です。

「値上がりへの期待」は、時期を見計らって、買ったときよりも高く売り、その差額が確定利益となる、つまり、キャピタルゲインをいかに狙えるかにフォーカスする考え方です。

一方、「利回り」は投資商品（株式・不動産など）が生み出す収益(インカムゲイン)にフォーカスします。株式においては配当がこれにあたり、不動産投資においては、賃料がこれにあたります。

利回りは、資産が生み出す年間の金額（A）÷投資金額（B）で計算されます。

株式における配当利回りは、一口あたりの配当金額×株数で生み出す金額（A）が算出でき、それを購入金額（B）で割れば、配当利回りが出ます。

それでは、不動産投資においてはどうでしょう。

購入したマンションやビルなどを５年間所有して、転売して利益を出すというような現物不動産への投資は、なかなか難しいものです。買い叩いて格安でビルを買う、あるいは何らかの理由で売り急いでいる物件を購入するなどは、転売を本業とするプロ(業者)なら可能かもしれませんが、弁護士の方のように本業が他にある一般の不動産投資家には難しいのが現実です。

そのため、一般的な不動産投資においては「値上がりへの期待」よりも「収益への期待」つまり「利回り」が重視されることになります。

利回りは、不動産の購入に要した費用と、そこから得られる賃料収入との関係で表され、主に「表面利回り」と「実質利回り」の二つの利回り指標があります。

「表面利回り」は家賃収入と物件価格のシンプルな利回り計算方法

表面利回りとは、単純に、賃料を投資した額で割ったものです。賃料を12倍（12カ月分）し、購入金額（投資金額）で割るという計算式で算出します。

多くの不動産投資物件のポータルサイトの物件要綱に記載されている利回りは、この表面利回りです。注意しなければいけないのは、単純に賃料を12倍（12か月）しているので、この式は一年間を通じて満室が前提にあるということです。

年間平均約5%程度の空室が見込まれる場合は（2年ごとに1か月の空室想定がこれにあたります）、賃料×12か月の数字に95%を掛けて、それを購入金額で割るという計算が必要となります。例えば、月10万円の場合、10万×12か月×0.95÷購入金額となります。

また、年数が経てば当然空室可能性や賃料下落可能性が高まるので、こうしたことを加味する必要となります。さらに、必要経費などは考慮されていません。

これらを含めた利回りの考え方が次の実質利回りです。

「実質利回り」＝NOIは、どこまでを厳密に計算に入れるかがポイント

次に、実質利回りですが、不動産投資ではNet Operating Income と表現され、頭文字をとってNOIと呼ぶことが多いようです。賃料収入から必要な経費を引いたもの、現実的な手残り金額がNOIです。そして、このNOIを投資金額（購入金額）で割ったものが実質利回りで、一般的には、実質利回りが収益力を見定める基軸となっています。

実質利回りの利回りは、経費（支出）をどこまで含めるかによって変わってきます。

管理費や修繕積立費、ローン金利、保険、税金など、できる限りかかる費用を見込んでおくことで、よりシビアな収益力を判断することが出来ます。

さらに、収入においても、適切に見込まなければなりません。

不動産投資における収入は、家賃（＋敷金、礼金など）が主なものです。一棟賃貸物件なら駐車場代や駐輪場代も加わるかもしれません。さらに、経営計画の中の収入計画を立てる際には、先に述べたように常に満室ということはないため「空室率」を読むことや、経年に伴う「賃料の下落」の見込みを盛り込まなければなりません。

どれくらいの実質利回りを見込むべきかについては、立地やオーナーとしてのニーズ、その時々の投資環境などにより異なりますが、参考値的には5%～10%程度見込めるとよいでしょう。