初期投資なし、フルローンで始められる年金代わりの資産

GATES:T先生はどうしてワンルームマンションの投資に興味を持たれたのでしょうか?

T弁護士:はい、端的に言うと、老後の年金代わりになるものがないかを探していて興味を持ちました。

例えば裁判官や検察官は、定年で6000万円から8000万円の退職金が支払われると聞きます。ですが、弁護士は退職金がないので自分で資産を築かなければなりません。そこで、最初に興味を持ったのが生命保険で、次に興味を持ったのが不動産でした。

GATES:6000万円とは驚きですね。30年で貯めるには、毎年200万円貯金しないといけませんね。

でも弁護士さんならそれくらい儲かるんじゃないですか?

T弁護士:いえ、笑

儲かるときもありますが、ずっと安定して貯金できるかは不安です。

あと、私の場合はわりと浪費家なので、貯金は苦手です。

その点、投資用の不動産であれば、ローンを組んで、借主が支払ってくれる家賃でローンを返し、30~35年後に、ローンがなくなれば、あとは家賃が入ってくるだけ、それを狙って不動産投資を始めました。

GATES:ありがとうございます。そこまで言っていただけると、私が説明することがなくなってしまいますが、具体例として、T先生に最初にご購入いただいた物件についてお話いただけますでしょうか。

T弁護士:はい、私が御社で購入したのは、2016年の秋ですが、以下の物件になります。

間取り:ワンルーム20平米程

立地:虎ノ門駅から徒歩7分

金額:2750万円程

家賃:11万円程

ローン返済:10万円程

月々の手残り:数千円

GATES:ありがとうございます。こちらの物件はどのような観点でお選びいただいたのでしょうか。

T弁護士:はい、初めての購入でしたので、少し慎重に選びました。当時一番怖いなと思ったのは空室になることだったので、最悪は借り手がいなくなったら知り合いや後輩の弁護士にでも住んでもらおうと思い、裁判所へのアクセスが良い虎ノ門という立地を選びました。

その後、虎ノ門以外も買っていますが、とにかく知っている駅から徒歩7分以内、というのが私の選ぶポイントになっています。

GATES:2016年にご購入いただいてから、空室になることはありましたでしょうか。

T弁護士:一度ありましたが、2週間で借り手がつきました。たまたまですが虎ノ門に新駅ができたことも、プラスに働きました。

GATES:他に不安に思われたことはありますでしょうか。

T弁護士:火災や管理の手間は懸念しましたが、火災は保険でヘッジでき、入居者とのやり取りなどは不動産会社が全て請け負ってくれるので、購入後に手間がかかることはありませんでした。

GATES:逆に他にメリットに感じていただいていることはありますでしょうか。

T弁護士:はい、インフレリスクのヘッジですね。昔100円だったコーラが150円になっているのと同様に、将来物価は上がると思います。物価が上がるということは、不動産や家賃の価格は上昇するということです。他方で、ローンの金額は上昇しませんので、インフレを考えると、借入れはしておいた方が特になる可能性があると思っています。

GATES:節税ということもよく言われますが、その点はどのようにお考えでしょうか。

T弁護士:サラリーマンの場合は不動産事業者になることで、諸々の経費を計上できることがメリットになったりしますが、弁護士はもともと個人事業主ですので、純粋に利益の出るマンションを買っても、特に節税にはなりません。あるとしたら、購入した年度には登記費用や諸手続き費用等が大きめに計上できるので、利益の大きい年に買う方が良いかもしれません。

T弁護士:逆に質問してもよろしいでしょうか?

GATES:はい、もちろんです。

T弁護士:若手の弁護士だと、収入から経費を差し引いた所得は300万円以下で申告している人も多いのですが、そのような人でも頭金なしのフルローンで借り入れをすることはできるのでしょうか?

GATES:そうですね、銀行にもよりますが、2~3年程弁護士業で確定申告をした実績があれば、フルローンで組めることが多いです。弁護士さんの社会的信用の高さは銀行も知っていますので。

T弁護士:御社で銀行を紹介していただけるのでしょうか?

GATES:はい、当社で販売している物件は、いずれも銀行がすでに担保価値を査定して、フルローンで融資が可能であると評価された物件しか販売していません。ですので、価格についてもご安心いただけますし、銀行のご紹介ももちろんさせていただきます。

T弁護士:御社の物件の強み?みたいなものはあるのでしょうか?

GATES:はい、当社はもともと「物上げ」といって、不動産を仕入れる業者でした。

ちょっと常識とはズレるかもしれませんが、これまでの不動産業界では、仕入れ業者は販売業者へ販売し、エンドユーザーへの直販をしてきませんでした。また、販売業者は販売を専門とし、所有者から直接仕入れることをしてきませんでした。

そのような慣習を取り払い、当社は仕入れた物件をエンドユーザーに直接販売することにより、中間マージンをカットして、相対的に安価な金額で販売することができています。

T弁護士:具体的にはどのような物件の取り扱いが多いのでしょうか。

GATES:はい、基本的にはT先生にご購入いただいたような、東京23区の駅から10分以内で、築10~20年のものが多いです。

実は新築物件は、デベロッパーの利益が丸々乗った状態なので、相場に比べて極端に高いのです。10年経った頃から手を出しやすい価格に落ち着いてくるのです。

T弁護士:たしかに、新築の投資用マンションだと、家賃だけではローンが返せないというような話を聞きますね。しかも、新築時の家賃は高いから、すぐに家賃の方が低くなり、なのにローンの毎月の返済額は変わらない、みたいな。

GATES:仰る通りです。新築プレミアムというものがあり、新築だと5年でがくっと物件価格も家賃も落ちてしまいます。他方で、中古だと、築10年ですでに落ち着いた価格になっているため、20~30年経っても、それほど大きく下がらないのです。

T弁護士:了解です。私の場合、前述の虎ノ門の物件は、買った時で2750万円、30年後も2000万円くらいの価値はあるのではないかと期待しています。

このような物件を3つ4つ持っておけば、裁判官の退職金に匹敵するかなと思います。

GATES:そうですね、家賃もおそらく今11万円であれば、30年後も7~8万円は期待できるのではないでしょうか。3つ4つあれば、20~30万円ほどの家賃が入ってきて、年金替わりになりますね。

T弁護士:あ、そうです。忘れていましたが、裁判官は、厚生年金ですから、退職金だけでなく、年金についても我々よりも大分優遇されています。それも考えると、やはりしっかり老後の対策をしておかないといけませんね。

GATES:ありがとうございます。これで私もワンルームマンションが弁護士の方々にとって有益な投資商品であると再確認できました。

良い物件をたくさん用意しておきます。

本稿をご覧の先生方、よろしければメールでも直通携帯でも、お気軽にお問合せいただけますと幸いです。

【取材協力】

T弁護士

港区在住 60期代 独立開業5年目

【お問合せ先】

東京都新宿区西新宿8-17-1 住友不動産新宿グランドタワー34階

GATES 株式会社

弁護士向け不動産販売担当 渡邊勉 

t.watanabe@gatestokyo.co.jp

直通携帯:080-7688-1600

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この記事を書いた人

日本弁護士連合会に登録している約4万2000人(2020年10月現在)の弁護士を中心に、法律事務所職員、司法修習生へ、法律事務所の経営や集客、仕事術に関するお役立ち情報と、弁護士の資産形成、業界情報などについての情報発信を行っています。

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