ワンルームマンション購入におけるローンの考え方

今回は、ワンルームマンションの購入とローン金利についてお伝えします。

以下で取り上げるすべてのデータは、一般公開されている(インターネットがあれば誰でも入手できる)ものです。読者の方もぜひ、アクセスしてみてください。

ワンルームマンションを購入し賃貸経営を行う際には、多くの方が、金融機関からお金を借りてスタートします。もちろん、全額キャシュで買う方もいますが、投資案件で比較的容易に融資が受けられるのは不動産くらいですので、たとえ現金があったとしても融資を受けるのが得策です。

また、しばらく続いている超低金利の状況下では、たとえ資金があったとしても、その資金をつぎ込んでワンルームマンションを購入するよりも、「借りた方が得」という発想で、ローンで購入される方が多いようです。

借入でワンルーム経営する場合の投資総額は、マンション価格+各種諸経費+借り入れ(ローン)の利子分 ということになります。つまり、マンション購入はセットでローンを買うということになります。

ローンの利子総額は、金利と借り入れ年数により決まります。

提携ローンは、マンションを販売している売主などが金融機関との間で優遇金利を適用する仕組みですので、こうしたローンなどを上手く利用すると、賢く借りて、総額を少しでも少なく抑えることができます。

いま、「利子の総額は金利と年数で決まる」と述べましたが、金利は低ければ低いほどいいに越したことはありませんが、年数が短いほど利子総額は少なくなりますが、それが投資の観点で「賢い借り方か」とは一概には言えません。長く借りて、キャッシュフローをよくする方が、不動産投資ではいいとされているからです。

「金利は低い方がいい」は誰もがそう考えますが、「史上最低水準のいまが、一番の借り時」という金融機関のアナウンスは、いつも見聞きします。しかし、「いまが一番の借り時」を見抜くことは、なかなか難しいものです。

では、どんなところに注目すれば、ローン金利の動きが見えるのでしょう?

金利の組み立てを大雑把にいうと…

①金融機関の資金調達時金利

②リスク上乗せ分(貸し倒れ、早期返済 等)

③金融機関の諸経費

④金融機関の利益

2つめの「リスク」についてですが、金融機関のリスクとは、貸し倒れ(返済が滞る)だけでなく、他行に借り換える可能性、あるいは早期繰り上げ返済は、想定していた利子が入って来ないことになりますので、これもリスクと言えます。(早期返済すると、その分を違約金として手数料を求めるローン形式もあります)

後ろの3つの部分は大きな変化はないですから、金融機関の調達金利の違いが金利の違いとなります。

調達金利は、日本国債金利、長期プライムレート、短期プライムレートを見ていると大筋が見えてきます。

ざっくり述べると、固定金利は長期プライムレートに連動、変動金利の場合は短期プライムレートに連動しているようです。

借入する際のローン返済がどれくらいなのかは、専用のサイトがあり、そこに借り入れ金額、年数、金利、固定金利か変動金利か、などを入力すると簡単に計算できます。いくつかサイトがありますが、一例として、住宅保証機構株式会社のサイトをあげておきます。

https://www.mamoris.jp/

簡単に検索できるのでワンルームマンション購入の検討をされている方は活用してみてはいかがでしょうか。

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この記事を書いた人

不動産エコノミスト
社団法人 住宅・不動産総合研究所 理事長 

早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了。
㈱船井総合研究所上席コンサルタント、Real Estate ビジネスチーム責任者、等を経て現職。全国新聞社、をはじめ主要メディアでの招聘講演は毎年年間多数。
 
著書:「不動産サイクル理論で読み解く 不動産投資のプロフェッショナル戦術」(日本実業出版社」、「データで読み解く 賃貸住宅経営の極意」 (芙蓉書房出版社) 等11冊。多数の媒体に連載を持つ
公式サイトhttp://yoshizakiseiji.com/

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