近年、不動産投資を始める企業勤務の方＝サラリーマンが増えました。
その目的は、老後資金確保のため、生命保険替わり、副収入を得るため…など、様々ですが、とくに高額給与者の方は、「節税」を目的として不動産投資を始める方も多いようです。
今回は、不動産投資と税金についての解説です。
高額サラリーマンの税金は高い？
例えば、勤務弁護士・勤務医・上場会社などに勤める給与所得のみの方は、なかなか節税が難し、納税額の多さに嘆いている人も多いと思います。こうした方々は、「年収が上がったのに、手取り給与はあまり変わらないな」という印象の方も多いようです。
日本において現状の源泉徴収制度では、給与所得者は勤労の対価を給与として受け取りますが、その際には一定額の税金（に加えて、社会保険料自己負担分なども）を引かれて支給されています。所得税は累進課税、社会保険料も所得に応じて上がります。年末調整の際に、みなし経費・保険費用、扶養費用などと勘案（調整）し、多く引かれた際は還付され、少ない場合は追加徴収されます。
つまり、給与所得者は、支払い額（額面給与）を一旦全額受け取るのではなく、あらかじめ一定額（想定額）を引かれた金額を、支給額＝手取りとして受け取っているのです。
自営業者、個人事業主の方などは、売上（＝収入）から様々な経費など引いた分が、実際の利益として計算され、その利益に対して税金がかかります。そのため経費等を上手にやりくりすれば、税効果があります。しかい、サラリーマンに適用される源泉徴収という仕組みは、給与から税金などを引かれた後に支給されるので、節税という意味では非常に難しいのが現状です。こうしたサラリーマンに適用される税制の背景で、最近は不動産投資を始めるサラリーマンが増えています。
サラリーマンが不動産投資をした場合の税金の算出方法
ここからは、勤労給与所得者（＝サラリーマン）にとっての不動産投資を税金の観点から考えてみたいと思います。
繰り返しになりますが、給与所得者の源泉徴収制度の場合、給与から税金などを引かれた後に、給与が支給されるため、節税がしにくいシステムになっています。
一方で、個人事業主はこの手順を踏みません。一旦売上全額が手に入り、そして、そこから必要な経費を引いたものが所得となり、その所得に対して税金がかかるという流れです。
不動産を所有し、不動産経営者になると同様の制度が適用されます。つまり、経費を増やせば所得が少なくなりその分、節税につながるのです。ここがサラリーマンの税制と不動産収入の大きな違いとなります。
次に、より詳細に、税金についてみていきましょう。
不動産投資はサラリーマンにとって身近な節税策
不動産を所有し、賃貸物件として貸す（賃貸経営を行う）場合、
まず、
①不動産の賃料収入－②必要経費＝③不動産所得 となります。
この必要経費②は、常識の範囲内で、その業務に必要なものが認められます。
この②必要経費が増えれば、③不動産所得が赤字となり、不動産所得としては最低限の税金で済むということです。
給与所得者が不動産投資を行う場合、この不動産所得と給与所得を合算して、確定申告することができます。
これを「損益通算」と言いますが、つまり、④給与所得などと③不動産所得を合算して申告をし、③不動産所得が赤字なら、④給与所得からマイナスされ、つまりその分税金が安くなるということです。
ここでいう①賃料収入は、主に家賃・共益費・礼金・保証金・敷金などのうち返金しなくてもいいものが入ります。
前述の通り、②の必要経費の額が大きくなればなるほど節税につながるので、必要経費を常識の範囲内で出来るだけ多く計上するようにすることが重要です。
それでは、不動産投資で必要経費として認められるものにはどんなものがあるのでしょうか？
